Berlin, 27. Dezember 2024 (geno) Die Begriffe „Nutzungsentgelt“ und „Dauernutzungsvertrag“ bleiben juristisch weiterhin stark und heiß umkämpft. Das gilt in Deutschland insbesondere für die Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften. Das geht aus den nunmehr vorliegenden, ausführlich begründeten Urteilen eines Berliner Amtsgerichts hervor, die inzwischen an die beteiligten Streitparteien ausgereicht worden sind.
Die inzwischen schriftlich formulierten Entscheidungen belegen, dass Genossenschaftsrecht aus dem Blickwinkel von Richtern noch in erheblichem Maße mit dem Mietrecht kollidiert. Es bedarf in diesem Sektor noch grundsätzlicher juristischer Aufräumungsarbeiten, um dem viel beschworenen Demokratieprinzip in der Basiseinheit einer Wohnungsgenossenschaft zum Durchbruch zu verhelfen. Die beiden im Amtsgericht Berlin-Mitte verhandelten Streitfälle zeigen, dass die Satzung der jeweiligen Genossenschaft die fundamentale Bastion für eine tiefgreifende jurististische Klärung darstellt. ++ (wg/mgn/27.12.24 – 168)
www.genonachrichten.de, e-mail: mg@genonachrichten.de, Redaktion: Matthias Günkel (mgn), tel. 0176 / 26 00 60 27
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Aus den Urteilen ergeben sich aus meiner Sicht folgende Maßnahmen:
1. Die vorhandenen Mustersatzungen sollten die wesentlichen Inhalte der Mitbestimmung durch die VV bzw. Generalversammlung aus der Satzung der WBG Zentrum aufnehmen, insbesondere zur Gestaltung der Nutzungsentgelte und Vergabe der Wohnungen.
Durch die konkreten Paragraphen der Satzung der WBG Zentrum ist der Vorstand gezwungen den Nachweis der Notwendigkeit einer Nutzungsentgelterhöhung gem. § 13 (2) zu führen.
Berücksichtigt werden muss, dass die unterschiedlichen Eintrittszeitpunkte der Mitglieder nicht zu einer Einzelmaßnahme einer Nutzungsentgelterhöhung führen und das Mitspracherecht aus der Satzung ausgehebelt wird.
2. Die Nutzungsverträge sollten dann dahin ergänzt werden, dass die Änderungen von Grund-Nutzungsentgelten nur auf der Basis der Festlegungen, welche die Satzung der jeweiligen WBG festgelegt hat, durch geführt werden darf.
Damit würden Quervereise von Anwälten und Richtern auf das BGB ins Leere laufen.
Ganz wichtig ist die Feststellung des Richter Herrn Leimkühler zum § 27 des Genossenschaftsgesetzes:
Die Beschränkung der Kompetenzen des Vorstands hinsichtlich der Erhöhung des Entgelts gegenüber den Mitgliedern wirkt auch gegenüber dem Beklagten. Grundsätzlich ist der Umfang der Vertretungsbefugnis des Vorstands einer Genossenschaft zwar unbeschränkt und kann im Außenverhältnis — wie aus § 27 Abs. 2 GenG folgt — weder durch den Fördergeschäftsbetrieb noch durch den Unternehmensgegenstand oder auf bestimmte Geschäfte oder Geschäftsarten beschränkt werden. Das GenG bindet die Wirksamkeit bestimmter Rechtsgeschäfte oder Handlungen auch nicht an die Zustimmung der Generalversammlung (Henssler/Strohn/Geibel, GenG § 24 Rn. 3). Hinsichtlich der Geschäftsführungsbefugnis, welche das Innenverhältnis und damit das Verhältnis zur Vertreterversammlung betrifft, ist der Vorstand jedoch an die konkreten, zwingend statutarischen Beschränkungen nach § 27 Abs. 1 Satz 2 GenG gebunden. Besteht eine solche Satzungsregelung, unterliegt der Vorstand bei der Geschäftsführung den Weisungen und sonstigen Beschlüssen der Vertreterversammlung (Henssler/Strohn/Geibel, GenG § 27 Rn. 5). Dort, wo die Satzung hingegen keine konkreten Beschränkungen enthält, ist der Vorstand von Weisungen und Zustimmungsvorbehalten frei und handelt eigenverantwortlich (Beuthien/Beuthien, GenG § 27 Rn. 7; Pöhlmann/Fandrich/Bloehs/Fandrich, GenG § 27 Rn. 1).
Damit haben die Vertreter bzw. die Genossen der Generalversammlung der Wohnungsbaugenossenschaften eine hohe Verantwortung sinnvolle Festlegungen in den eigenen Satzungen zu beschließen zum Wohl und der Sicherheit der Mitglieder.
Aufsichtsräte sollten sich ihrer Aufgabe bewusst werden, den Vorstand zu überwachen (§ 38 des GenG.) Leider steht in den meisten Satzungen der Genossenschaften, wie auch in der Satzung der WBG Zentrum, fördern und überwachen.
Oft wird die Förderung so ausgelegt, dass der AR mehr die Interessen und Maßnahmen des Vorstand gegen die eigentlichen Interessen der Genossenschaftsmitglieder durchsetzen hilft.