Wessen Interessen vertritt der GdW?

Unser Beitrag: Wegweisendes Gerichts-Urteil für deutsche Wohnungsgenossen führte zu einer Reihe von interessanten Hinweisen. Die Genossenschaft wird vom GdW Verband BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. beraten und betreut. Ein Genossenschaftsverband der sich schon in der Vergangenheit bemüht hat den Begriff Nutzungsgebühr weitgehend zu ignorieren. Es geht aber auch um Mustersatzungen und die Frage nach dem Unterschied zwischen Nutzungsgebühr und Miete sowie um politische Einflussnahme durch den GdW.

Der GdW (Gesamtverband der Wohnungswirtschaft)  bildet zusammen mit dem DGRV (Deutscher Genossenschafts- und Raiffeisenverband) den „gemeinsamen Ausschuss der Genossenschaftsverbände“ und übt somit direkten Einfluss auf die Gesetzgebung aus. Gleichzeitig versucht der GdW die Rechte der Genossenschaftsmitglieder durch standardisierte Mustersatzungen auszuhebeln.

 1.1. Der GdW ist der direkte Nachfolger des GGW, des Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen, welcher infolge der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989 umbenannt wurde und sich umorientierte. Er vertritt weiterhin viele der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, welche, im Vergleich zu den Zeiten der Wohnungsgemeinnützigkeit, vielfach zu großen börsennotierten Unternehmen mit einer stärkeren Marktorientierung angewachsen sind.

 1.2. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass privatwirtschaftliche Wohnbau-Unternehmen andere Interessen vertreten als Genossenschaften, die im Wohnungsbausektor tätig sind. Wohnungsgenossenschaften haben die Aufgabe ihre Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlich Mitgliederförderung mit preiswerten Wohnraum zu versorgen.

1.3. Es kann weiter davon ausgegangen werden, dass der Mietpreisspiegel, als wesentliches Kriterium der freien Preisfindung, durch die Wohnungsbau Genossenschaften nach unten gedrückt wird.  Die Festlegung der Nutzungsgebühren einer Genossenschaftswohnung unterliegt anderen Kriterien und sollte von der Mitgliederversammlung und dem Vorstand gemeinsam festgelegt werden. Weitere Kritik übt igenos an der neuen GdW Mustersatzung.    Grundsätzlich gilt auch für Wohnungsgenossenschaften, der im § 1 des GenG beschriebene Förderauftrag. Der Immobilienmarkt wird stark durch Angebot und Nachfrage geprägt. Aus diesem Grund sprechen wir von regionalen Teilmärkten, in denen das Mietpreisniveau stark schwankt.

1.4. igenos e.V. die Interessengemeinschaft der Genossenschaftsmitglieder kann nicht nachvollziehen wie der GdW, als Spitzenverband der Wohnungswirtschaft einerseits die Interessen der Wohnungs- und Wohnbaugenossenschaften vertreten will und anderseits als Interessenvertretung für börsennotierte Wohnbauunternehmen auftritt. igenos sieht hier einen massiven Interessenkonflikt zwischen der gewerblichen Wohnungswirtschaft, also die Ausrichtung auf hohe Erträge sprich Gewinn-Maximierung und dem genossenschaftlich organisierten Wohnungssektor, der sich am Förderauftrag zu orientieren hat.

Es ist davon auszugehen das ein niedriges Mietpreisniveau nicht der Interessenlage der privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen entspricht. Aber es kann erst recht nicht im Interesse der Nutzer und Miteigentümer einer Genossenschaftswohnung sein, dass sich die Hausverwaltung bei der Festlegung der Nutzungsentgelte am lokalen Mietpreisspiegel orientiert. Das Nutzungsentgeld einer Genossenschaftswohnung sollte sich aus anderen Kriterien ergeben.

Grundsätzlich ist anzumerken , dass der Mietspiegel nicht unumstritten ist und es diverse Verfahren zur Ermittlung des Mietspiegels gibt. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden das der Mietspiegel vor allem genutzt wird um bei Neuvermietungen einen höheren Mietpreis durchsetzen zu können.

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB dürfen zur Erhebung eines Mietspiegels nur Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder geändert wurde. Dadurch werden systematisch exponentielle Mieterhöhungen für die Folgejahre festgeschrieben. Da auf diese Weise keine Durchschnittsmiete ermittelt wird, ist der Begriff des Mietspiegels irreführend. Passender ist daher von einem Mieterhöhungsspiegel zu sprechen.

Seit der Einführung des Gesetzes gibt es diverse Forderungen, wie des deutschen Mieterbundes, dies anzupassen, um die Mieten realitätsnäher abzubilden und durch die „eingebaute Systematik rasant steigende Mieten“ zu verhindern. 

Es stellt sich nun die Frage inwieweit sich die Festlegung der Nutzungsgebühren von Genossenschaftswohnungen am Mietspiegel orientieren soll. Auch für Wohnungsbaugenossenschaften gilt § 1 Abs. 1 GenG uneingeschränkt als oberste Zielsetzung des Unternehmens. Grundsätzliche Entscheidungen über Investitionsmaßnahmen, den Sanierungsbedarf, die Ausstattung des Wohnraums und max. Höhe des Nutzungsentgeldes pro m², abgestuft nach Ausstattung und Baujahr des Wohnraumes bzw. Gebäudes, sollten immer von der General-/Vertreterversammlung getroffen werden. Bei einer Vertreterversammlung ist darauf zu achten, dass die Vertreter ihre Unabhängigkeit wahren und keine Gefolgschaft des Vorstands sind. Es sollte auch keinerlei Abhängigkeitsverhältnis bestehen. Ähnliches gilt auch für den Aufsichtsrat, der im Interesse der Genossenschaftsmitglieder handeln muss. Wie können mit Monopolstellung ausgestatten genossenschaftlichen Prüfungsverbände unter dem selben Dach angesiedelt sein, wie eine Interessenvertretung von Wohnungsunternehmen mit Marktorientierung? Und wie verhält es sich dabei mit § 63b Abs. 2 GenG?

Dieser Beitrag wurde aus GenoLeaks übernommen.